Qué cambiará para los inquilinos con la nueva ley de Propiedad Privada

El Senado dio media sanción a una reforma que busca acelerar los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato. Para los inquilinos, el principal cambio no está en el monto del alquiler ni en la forma de actualizarlo, sino en la reducción de los tiempos judiciales que puede tener un propietario para recuperar el inmueble. El proyecto todavía debe ser aprobado por Diputados y, por lo tanto, aún no está vigente.

La llamada Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada fue aprobada por el Senado por 37 votos contra 33 y contiene un capítulo específico destinado a modificar el régimen de desalojos.

El objetivo declarado por el oficialismo es que los propietarios puedan recuperar más rápidamente una vivienda cuando existe falta de pago, venció el contrato o el ocupante tiene obligación de restituirla.

Los 10 días para pagar no son una novedad

Uno de los puntos que puede generar confusión es el plazo otorgado al inquilino antes del inicio del juicio.

El texto aprobado establece que, cuando se trate de una vivienda y exista falta de pago del alquiler, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino y otorgarle al menos 10 días corridos para cancelar la deuda.

Sin embargo, ese plazo ya existe actualmente en el artículo 1222 del Código Civil y Comercial.

El proyecto original del Gobierno pretendía reducirlo a apenas tres días, pero esa modificación fue descartada durante las negociaciones parlamentarias y finalmente el Senado mantuvo los diez días.

Por lo tanto, la modificación más importante para los inquilinos no ocurre durante esa intimación previa sino después de que el plazo vence sin que se regularice la deuda.

Después de la intimación, el desalojo podría ser mucho más rápido

Una vez transcurridos los diez días sin pago, el propietario puede iniciar la acción judicial de desalojo.

La reforma dispone que ese proceso debe tramitar mediante el procedimiento más breve previsto por la legislación, y modifica además distintas disposiciones del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para acelerar la recuperación de los inmuebles.

En términos prácticos, el objetivo es reducir significativamente procesos que actualmente pueden extenderse durante meses e incluso mucho más tiempo.

El proyecto refuerza además mecanismos que permiten solicitar judicialmente la entrega anticipada del inmueble en determinadas circunstancias, antes de que finalicen todas las etapas del juicio.

Esto no significa que el propietario pueda sacar personalmente al inquilino ni que pueda hacerlo sin intervención judicial. El desalojo continúa requiriendo la intervención de un juez.

No existe un “desalojo automático en 20 días”

La expresión “desalojo exprés” llevó a interpretar que una persona podría ser retirada automáticamente de su vivienda veinte días después de dejar de pagar.

No es exactamente así.

Existen diez días de intimación previa y luego debe iniciarse un procedimiento judicial. La reforma busca comprimir considerablemente los tiempos del proceso, pero no establece que todos los inquilinos serán necesariamente desalojados en una cantidad fija de días desde el primer incumplimiento.

El tiempo concreto dependerá también de la actuación judicial y de la jurisdicción en la que se tramite el caso.

Las notificaciones serán más difíciles de evitar

Otra modificación relevante es el régimen de notificaciones.

La intimación podrá dirigirse al domicilio real o electrónico denunciado por el inquilino en el contrato, y podrá considerarse válida aun cuando el destinatario se niegue a recibirla o la notificación no pueda concretarse por una circunstancia que le sea imputable.

Para los inquilinos, esto vuelve especialmente importante mantener actualizados los domicilios establecidos en el contrato y controlar las comunicaciones recibidas por los medios allí constituidos.

Ignorar una intimación o negarse a recibirla no necesariamente impedirá que el procedimiento continúe.

También hay una protección para el inquilino al devolver las llaves

La reforma contiene, sin embargo, una disposición favorable para quien quiere terminar efectivamente la relación locativa.

El propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción a que previamente se paguen otras deudas.

Si el locador se niega o guarda silencio, el inquilino podrá realizar la consignación judicial de las llaves.

La finalidad es evitar una situación que ocurre con cierta frecuencia: que el propietario rechace las llaves y continúe reclamando alquileres como si el inmueble siguiera ocupado.

El proyecto establece condiciones para que, efectuada correctamente la notificación y posterior consignación de las llaves, dejen de generarse nuevos alquileres y obligaciones accesorias.

¿Cambia cuánto se paga de alquiler?

No.

La reforma aprobada por el Senado no establece precios máximos, índices obligatorios de actualización ni un nuevo plazo general para los contratos de alquiler.

Tampoco reinstala el régimen de la derogada Ley de Alquileres.

Su impacto sobre los contratos habitacionales está concentrado fundamentalmente en el incumplimiento y la restitución del inmueble, y particularmente en acelerar la respuesta judicial frente a un inquilino que no paga o que permanece en la propiedad una vez finalizado el contrato.

¿Se aplicará igual en todo el país?

No necesariamente.

Hay que distinguir entre las modificaciones al Código Civil y Comercial, que tienen alcance nacional, y las modificaciones estrictamente procesales.

El proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, pero las provincias cuentan con sus propios códigos procesales.

Por eso, no es correcto afirmar que, una vez sancionada la ley, existirá automáticamente un procedimiento idéntico de “desalojo exprés” en Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, Mendoza o cualquier otra provincia.

Las reglas de fondo pueden tener alcance nacional, pero la instrumentación judicial concreta también dependerá de la normativa procesal de cada jurisdicción.

Qué debería tener en cuenta un inquilino

Si Diputados convierte el proyecto en ley, el incumplimiento del alquiler tendrá consecuencias judiciales potencialmente más rápidas.

Los diez días de intimación previa se mantienen, pero una vez vencido ese plazo el margen temporal para sostener una situación de incumplimiento podría reducirse considerablemente.

La reforma fortalece así la posición del propietario para recuperar el inmueble, aunque mantiene la necesidad de recurrir a la Justicia y el derecho del inquilino a ejercer su defensa.

En síntesis, la nueva ley no modifica cuánto cuesta alquilar: modifica la velocidad con la que un propietario puede intentar recuperar una vivienda cuando el contrato se incumple o termina.

Y hay un dato fundamental: por ahora se trata únicamente de una media sanción del Senado. Para que estos cambios entren en vigencia, el proyecto debe ser aprobado por la Cámara de Diputados y posteriormente promulgado.